El nuevo informe de Panorama Properties revela una fase de madurez estructural con precios récord, escasez de oferta y un crecimiento moderado pero sostenido impulsado por la inversión internacional
Marbella ha dejado oficialmente de ser “la excepción dorada” de la Costa del Sol para convertirse en una de las capitales europeas del ultra-lujo inmobiliario. Precios que ya rivalizan con Saint-Tropez o Gstaad, un peso abrumador de compradores internacionales y la llegada masiva de grandes marcas globales respaldan esta nueva realidad. Al mismo tiempo, el Informe del Mercado Inmobiliario 2025 de Panorama Properties, escrito anualmente por Christopher Clover, también advierte de la otra cara del éxito: una crisis estructural de alquiler, con subidas del 89 % en seis años y una oferta en mínimos que complica la vida de quienes trabajan y sostienen la economía local.
“Marbella ha alcanzado una madurez estructural que la sitúa en la misma categoría que destinos como Miami o Dubái”, resume Clover. “Pero su gran reto para los próximos años es claro: garantizar vivienda en alquiler”.
Un mercado que ya compite con las grandes capitales del lujo
Según datos del Portal Estadístico del Notariado, el precio medio real de compraventa en Marbella se situó en 4.228 €/m² para los doce meses previos a septiembre de 2025 y alcanzó los 4.509 €/m² entre julio y septiembre, lo que supone un incremento interanual del 12,6 %.
El Triángulo de Oro —Marbella, Estepona y Benahavís— registró 8.708 operaciones en 2024, un 31 % más que antes de la pandemia. Solo Marbella concentró 4.745 ventas, seguida de Estepona con 3.162 y Benahavís con 801. El precio medio de venta en el municipio se sitúa en 711.138 €, más de tres veces la media nacional (210.361 €), mientras que en plataformas como Idealista el precio medio de oferta ya supera los 5.150 €/m², consolidando a Marbella como el mercado más caro de España tras Ibiza y Madrid.
La Milla de Oro y Nagüeles encabezan el ranking con un promedio de 5.753 €/m², seguidas de Nueva Andalucía y Puerto Banús, con 4.225 €/m², y Marbella Este, con 3.857 €/m². En las zonas más exclusivas, como Puente Romano, los apartamentos de lujo alcanzan los 30.000 €/m² en primera línea de playa, mientras que algunas villas reformadas o de nueva construcción en Nueva Andalucía llegan a los 14.000 €/m², equiparándose a los precios de Saint-Tropez o Gstaad.
Menos del 10 % de las compraventas superiores a los dos millones de euros se financian con hipoteca. “Es un mercado dominado por capital propio,explica Clover. “Eso refleja la fortaleza y liquidez de la demanda internacional y la confianza en Marbella como activo refugio frente a la volatilidad de otros activos”.
El informe destaca además que, la combinación de compradores con alta capacidad de compra y oferta limitada ha generado una base de precios sólida y sostenible. “La tendencia apunta a una continuidad en el crecimiento de precios durante el futuro previsible, tanto en el segmento de lujo como en todos los niveles del mercado residencial y comercial”, asegura el CEO de Panorama.
Un comprador más joven, global y asentado
El perfil del comprador también ha evolucionado hacia una generación más joven y estable. La edad media se sitúa en 52 años, con más de la mitad de los compradores (54 %) entre los 41 y 60 años, un grupo en plena madurez profesional y económica.
El 63,1 % de las adquisiciones en Marbella son realizadas por compradores internacionales. Los británicos lideran con el 13,4 %, seguidos por neerlandeses (9,6 %), suecos (8,8 %), alemanes y polacos. En los últimos meses, también ha aumentado el interés de norteamericanos, canadienses y compradores de Oriente Medio, impulsado por el refuerzo de vuelos directos a Málaga.
Marbella se ha consolidado, además, como destino de residencia principal para profesionales internacionales que trabajan de forma remota o dirigen empresas desde la distancia. La Visa de Nómada Digital y la Visa No Lucrativa han atraído a una nueva generación de residentes permanentes que eligen la Costa del Sol por su clima, seguridad, conectividad y servicios de alto nivel.
“El comprador actual ya no busca una segunda residencia, sino un nuevo modo de vida”, afirma Clover. “Marbella es hoy un destino de residencia principal o semipermanente, con un estilo de vida seguro, cosmopolita y de alto nivel los 12 meses del año”.
Las grandes marcas de lujo aterrizan en Marbella
El informe de Panorama dedica un capítulo destacado al auge de las denominadas branded residences, el modelo de residencias de marca que combina arquitectura de autor y servicios hoteleros de cinco estrellas. Marbella encabeza esta tendencia en Europa, superando incluso a Lisboa o la Riviera francesa, con más de una docena de proyectos internacionales en marcha o desarrollo.
Entre ellos destacan Four Seasons Resort & Private Residences Marbella, diseñado por Richard Meier, que incluirá 136 residencias privadas, 30 villas y un hotel de cinco estrellas con 120 suites; Design Hills Marbella by Dolce&Gabbana; Karl Lagerfeld Villas en Istán; Versace Villas en Nueva Andalucía, con villas de 2.000 m² y servicios de hotel; The Summit by Elie Saab en Cascada de Camoján; Marea by Missoni en Finca Cortesin; Aida furnished by Bentley frente a Puente Romano; y el futuro St. Regis o Ritz-Carlton Marbella, que nacerá de la conversión del antiguo proyecto W Resort.
“La presencia de marcas como Four Seasons, Dolce&Gabbana o Versace es un sello de garantía para la inversión”, sostiene Clover. “Estos proyectos atraen a nuevos públicos de alto poder adquisitivo y consolidan el posicionamiento de Marbella en el mapa mundial del lujo residencial.”
Además de elevar el estándar del mercado, estos desarrollos impulsan la creación de empleo, la llegada de capital extranjero y la demanda de servicios de alta gama en sectores como la restauración, la salud o el bienestar.
El talón de Aquiles: un mercado del alquiler bajo presión
El informe identifica el alquiler como el principal desafío de Marbella en 2025. El alquiler medio de larga temporada ha pasado de 848 € mensuales en 2019 a 1.600 € en 2025, lo que supone un incremento del 89 %. En las zonas prime como la Milla de Oro, Nagüeles, Nueva Andalucía o Marbella Este, los incrementos anuales rondan el 11 %.
La escasez de oferta ha desplazado a miles de trabajadores hacia municipios vecinos como Ojén, Guaro, Coín o Manilva, donde los precios también crecen a doble dígito. Este fenómeno ya está afectando a la contratación en sectores clave como la hostelería, la educación o la sanidad. Algunas empresas incluso han optado por adquirir inmuebles destinados al alojamiento de empleados.
“El éxito de Marbella está creando su propio desafío: la falta de vivienda asequible para su población activa”, advierte Clover. “La clave será equilibrar el crecimiento del lujo con la accesibilidad residencial sin dañar la competitividad turística”.
En cuanto al alquiler vacacional, el informe recuerda que desde 2024 es obligatoria la licencia VUT de la Junta de Andalucía, la inscripción en el Registro Nacional de Viviendas de Uso Turístico (NRUA) y, desde abril de 2025, la aprobación de la comunidad de propietarios para poder destinar un inmueble a este fin.
A diferencia de otras grandes ciudades españolas, Marbella no impondrá restricciones por zonas, aunque la alcaldesa ha anunciado que se realizará un seguimiento “muy estrecho” de su evolución. En el conjunto de la provincia, solo un 49,6 % de las viviendas turísticas están plenamente registradas en el mes de agosto, lo que refleja la complejidad de la adaptación normativa.
El informe también señala la propuesta estatal de aplicar un IVA del 21 % a los alquileres de corta duración, una medida que, de aprobarse, podría redirigir parte de la oferta hacia la larga temporada, aunque con efectos colaterales negativos para el turismo y las economías locales.
Entre la seguridad jurídica y la sostenibilidad
En el ámbito urbanístico, Marbella ha vivido en 2025 un punto de inflexión con la aprobación provisional del nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), apoyado en la Ley LISTA, que simplifica trámites, acorta plazos y refuerza la autonomía municipal.
La ciudad ha avanzado también en la regularización de miles de viviendas construidas bajo planes anulados, reduciendo la inseguridad jurídica para propietarios y compradores. “Tras años de incertidumbre, el avance del PGOM ha devuelto al mercado la confianza que necesitaba”, explica Clover.
Las inversiones en infraestructuras refuerzan este nuevo ciclo. Se han puesto en marcha proyectos de ampliación a tres carriles de la autovía entre Puerto Banús y San Pedro, la mejora de accesos estratégicos y el impulso al tren del litoral. En paralelo, el Aeropuerto de Málaga afronta un plan de expansión para casi duplicar su capacidad entre 2027 y 2031.
La ampliación de la desaladora de Marbella y el desarrollo de nuevas plantas de tratamiento garantizan la resiliencia hídrica de la zona, una condición imprescindible para sostener el crecimiento residencial y turístico a largo plazo.
Un mercado maduro y selectivo
El Ayuntamiento cerrará 2025 con más de 85.000 afiliados a la Seguridad Social y el índice de desempleo más bajo de su historia reciente. Con solo el 9 % de la población de la provincia, Marbella concentra el 17 % de las empresas registradas en Málaga, confirmando su papel como hub económico de alta densidad empresarial.
Para Panorama, el mercado marbellí ha entrado en una fase de consolidación: el volumen de operaciones se mantiene elevado gracias a la fortaleza de la demanda y la limitada oferta disponible. Sin embargo, muchos compradores, que con frecuencia no encuentran la propiedad que buscan al precio que desean, deben adaptarse y aceptar propiedades alternativas. Esto los ha llevado a ser más exigentes y a tomarse más tiempo para decidir. “Nos encontramos ante un cliente que prioriza la calidad, el precio y la sostenibilidad”, señala Clover. “Marbella no prospera como una moda pasajera, sino como un estilo de vida y una economía del bienestar y del tiempo de calidad”.
En definitiva, Marbella consolida su posición como un referente internacional de excelencia, combinando desarrollo económico, calidad de vida y sostenibilidad. Su crecimiento no solo refleja prosperidad, sino una visión de futuro basada en el bienestar y la innovación humana.
“Más allá del lujo, la verdadera riqueza de Marbella está en su comunidad, su cultura y su calidad de vida”, concluye Clover. “Esa energía única seguirá impulsando la economía del estilo de vida marbellí durante las próximas décadas.”
