Más de 200 profesionales, entre arquitectos, ingenieros, urbanistas, agentes inmobiliarios, abogados y gestores se han dado cita en el Palacio de Congresos, en el marco de un seminario urbanísticos, en el que se ha tratado la adaptación del PGOU del 86 a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), un proceso que los ponentes Ignacio Pérez de Vargas y Luis Cepedano, han coincidido en afirmar que “no será fácil” y que quedan por delante “unos años de tramitaciones complicadas», aunque precisaron que «no imposibles”. Durante su intervención, el abogado e ingeniero mostraron también optimismo de cara al desarrollo que va a llevar la situación urbanística de Marbella después de que el Tribunal Supremo declarara nulo el Plan General de 2010, según indicaron en una nota desde la organización del seminario. En este seminario, organizado por la Asociación de Empresarios para la Vivienda de Alta Calidad DOM3, su presidenta Laura Pou, destacó que para el sector de la construcción la adaptación de la ley andaluza suscita “un gran interés”.
Con respecto a las ponencias, el abogado Ignacio Pérez de Vargas ha sido el encargado de abrir las ponencias con el tema ‘Régimen jurídico de las edificaciones en contra de las determinaciones del PGOU de 1986 en el expediente de su adaptación parcial a la LOUA. Pérez de Vargas afirmó que como consecuencia de la declaración de nulidad del PGOU de Marbella de 2010, se recupera la vigencia del PGOU de 1986, por lo que jurídicamente hablando, es como si el documento de planeamiento de 2010 no hubiese existido nunca.
Esto supone, añadió el abogado, que actualmente hay 18.000 viviendas en Marbella, fruto de la concesión de 1.009 licencias de obras, que han sido construidas en contra de las determinaciones del PGOU de 1986. De esas licencias, aproximadamente 300 han sido declaradas nulas por resoluciones judiciales firmes. Para Pérez de Vargas, la Adaptación parcial a la LOUA del vigente PGOU de 1986 podrá regular el régimen jurídico aplicable a las edificaciones construidas con licencias que a día de hoy están en vigor, que son disconformes al planeamiento de 1986, si bien no podrá regularizar o legalizar las mismas, ante la imposibilidad de introducir modificaciones en el planeamiento.
Seguidamente, el responsable de CAI Soluciones de Ingeniería, Luis Cepedano, abordó la cuestión con la ponencia ‘Contenido del expediente de adaptación parcial del PGOU a la LOUA en la situación urbanística actual de Marbella’. Cepedano señaló que este documento vendrá a realizar la clasificación de la totalidad del suelo del municipio, es decir, únicamente indicará si el suelo es urbano, urbanizable o no urbanizable, con sus correspondientes categorías. Los cambios de clasificación sólo se recogen cuando se ha tramitado legalmente el correspondiente planeamiento y sus instrumentos de gestión. De esta forma, añade el ingeniero, el documento no entra en dilucidar la calificación del suelo, que se remitirá bien al planeamiento anterior o bien al planeamiento de desarrollo que ha sido aprobado.
Asimismo, Cepedano, añadió las condiciones que indica la LOUA para que el suelo sea no consolidado son, por una parte, que no comprenda la urbanización existente todos los servicios e infraestructuras previstas y, por otra, que la urbanización precise de renovación, mejora o rehabilitación. Sobre este asunto, el responsable de CAI mostró un ejemplo clarificador: un suelo urbanizable según el PGOU de 1986 pero que se haya ejecutado la urbanización sin que haya tramitado el correspondiente Plan Parcial de Ordenación (PPO) no se puede clasificar como urbano.
Tras enumerar todas las disposiciones técnicas de planeamiento que debe recoger el documento de adaptación a la LOUA del PGOU de Marbella de 1986, Luis Cepedano hizo especial hincapié en todo aquello que no se puede hacer, entre lo cual destacó, clasificar nuevos suelos urbanos, salvo aquellos hayan adquirido dicha condición transformado y urbanizado legalmente, cumpliendo las condiciones del articulo 45 de la LOUA, clasificar nuevos suelos como urbanizable, alterar la regulación del suelo no urbanizable, salvo en los supuestos en los que haya sobrevenido la clasificación de especial protección, es decir, no se pueden cambiar las condiciones ni la normativa del suelo no urbanizable, alterar densidades ó edificabilidades en áreas ó sectores, excepto con la salvedad que supone la reserva de vivienda protegida, donde lo que prima es el mantenimiento del aprovechamiento medio, prever nuevas infraestructuras, servicios ó dotaciones ó equipamiento o cualquier otra actuación que suponga la alteración de la ordenación estructural.
Cepedano concluyó su intervención señalando que se entiende que todo aquello que no está prohibido está permitido, y por lo tanto cabe que en la Adaptación Parcial se puedan incluir otras cuestiones que no se han planteado, como por ejemplo, la modificación de la normativa del suelo urbano y urbanizable, el tratamiento de las edificaciones en situación de fuera de ordenación, incluir la calificación del suelo, con lo cual al mismo tiempo se estaría aprovechando la Adaptación Parcial para la aprobación de un Texto Refundido en la práctica del anterior PGOU, incluir las fichas de las áreas y sectores de planeamiento. Al igual que en el apartado anterior, contribuiría a saber cuáles son las reglas del juego hasta la aprobación de la Revisión, basándose en un solo documento, incluir las ordenanzas de urbanización.
